成都都燕果律师团队

议司法拍卖房产与限购令之矛盾

      近日，网络上流传了两份文件，引发热议。
一份是江苏省高级人民法院发布的《关于司法拍卖涉住房限购政策有关问题的通知》，其认为，司法拍卖房产不受地方政府限购令的限制。因为司法拍卖只受法律约束，具有强制性，而限购令仅调整市场自主交易行为，不能调整具有强制性的公权力行为；并要求各级法院在司法拍卖时向竞买人做出不受限购令限制的肯定性答复，鼓励竞买；同时强调，经司法拍卖的房产所有权在拍卖成交裁定送达买受人之后发生转移，不动产登记机构应协助办理所有权转移登记，如不配合，人民法院依法采取强制执行措施。
      另一份是南京市房地产市场综合执法办公室针对性的发布的《关于明确〈关于进一步加强房地产市场调控的通知〉操作有关事项的通知》。（以下简称为《通知》）《通知》表明司法拍卖房产，按住房限购政策执行，购房者需具备购房资格。这与江苏省高级人民法院的通知针锋相对。
      那么，到底司法拍卖房产要不要受到限购令的限制呢？
有人提出，这两份文件的冲突可以通过法律位阶理论解决。笔者认为，不妥。因为，我国大陆制定法主要有以下八种法源，其法律效力自高到低依次排列为：宪法、法律、行政法规、军事法规、地方性法规和自治条例单行条例、部门规章、地方规章、国际条约和国际惯例。江苏省高级人民法院和南京市房地产市场综合执法办公室的通知，均不在此列，讨论两者的法律位阶并无法律依据。
      根据《立法法》第八十二条第六款：没有法律、行政法规、地方性法规的根据，地方政府规整不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。南京市房地产市场综合执法办公室的《通知》认为司法拍卖房产应当受到限购令的限制，是对公民公平竞买权利的限制。南京市政府规章尚需得到法律、行政法规、地方性法规的授权才可限制公民的公平竞买权，其下的政府内设机构更应如此。我们暂先假设，如果这一《通知》是南京是政府作出的，其是否有法律依据。这里需要我们把目光转移到“限购令”身上了。因为《立法法》第八十二条第二款规定：地方政府规章可以就下列事项作出规定：（一）为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项；（二）属于本行政区域的具体行政管理事项。从内容上看，《通知》应该属于“为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项”。关于限购的政策性规定是国十条和国八条，国十条全称是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，国八条的全称是《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。《立法法》第七十条规定：行政法规由总理签署国务院令公布。以上两个文件，均没有国务院令，因此，并不是行政法规。因此《通知》并无法律依据。退一步讲，即使，国十条和国八条是行政法规，《通知》的内容由于超过行政法规范围，对公民的公开竞买权作多了限制，也不符合“为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项”的要求。

      因此，笔者认为，南京市房地产市场综合执法办公室发布的《关于明确〈关于进一步加强房地产市场调控的通知〉操作有关事项的通知》中关于司法拍卖要受到限购令限制的规定是没有法律依据的。四川成都合同纠纷律师