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成都合同交易律师推荐：怎么确定租赁合同的期限，未约定租赁期限合同怎么履行？

　　一、怎么确定租赁合同的期限?

　　(一)不定期租赁

　　租赁合同分为定期租赁和不定期租赁。对于不定期租赁来说，由于其期限不固定，所以，当事人双方均可随时终止合同。只不过为了照顾承租人的利益及租赁合同的特点，一般也都要求终止合同的出租人应当给承租人一个宽限期。

　　(二)定期租赁

　　定期租赁有明确的租赁期限，对此法律一般都有最高期限的限制。如果当事人约定的期限超过法定期限的，租赁期要缩减到法定最高期限以内。我国《合同法》也规定租赁合同不得超过20年，超过20年的，超过部分视为不定期租赁，按照不定期租赁的规则来确定。当然，租赁合同超过20年，当事人可以续定合同，只是依据《合同法》的规定，续租的期限仍不得超过20年。续租并非另外签订一个新的租赁合同，而是对原来合同期限的延长。当然，如果当事人双方不仅延长了期限，而且还改变了后来合同的内容，那么将其视为另一个合同也不存在问题。如果合同的内容保持不变仅期限延长的，称为合同的更新。合同的更新与合同的变更不同;前者是在合同期满后，在不改变合同内容的前提下，继续延长合同的期限;而后者则是在合同有效期内对合同内容或条件、期限等的改变。合同更新可分为约定更新和法定更新两种。(1)约定更新。又称明示更新，即当事人在租赁合同期满后另订合同，约定将租赁期限延长的;(2)法定更新，即租赁期限届满以后，承租人继续对租赁物使用收益，而出租人亦继续收受租金或并不提出异议的，视为租赁合同继续有效。《合同法》第232条对于此类默示更新，承认其继续有效，并视更新后的租赁为不定期租赁，当事人可随时解除或终止。不过，若租赁关系有担保人的存在，则这种租赁关系的更新，若非经其承认，其担保责任将因此而免除。这一点应依我国《担保法》的相关条文精神处理。

　　二、未约定租赁期限合同怎么履行?

　　在实践中，对于租赁合同的期限约定不明确，包括两种情况：

　　一种是不定期租赁合同，也就是当事人特意不约定租赁期限的合同;

　　另一种是当事人有意订立定期租赁合同，但可能由于某种原因对租赁的期限约定的不明确。

　　根据我国《合同法》的规定，租赁期限为六个月以上的租赁合同，应当采用书面形式订立。当事人没有采用书面形式的，视为不定期租赁。如果当事人有意订立的是定期租赁合同，但在合同条款中没有明确租赁的期限，可以由双方当事人协议补充，达不成补充协议的，根据合同相关条款或者交易习惯确定，还不能够确定的，视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。

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