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违章建筑面积是按项目整体计算还是按单体建筑计算？

　　《城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。实践中，建设工程规划许可证一般按项目核发并载明许可的总建筑面积，但其附件一般均附有审定的施工图或其他文件并对项目中各单位或单项工程作出明确具体的规定。比如，某小区某幢楼的层数、层高、建筑面积等等。那么，违反规划建设的建筑面积是按整个项目计算还是按项目中的单位或单项工程计算?不同计算方法可能产生不同的结果。

　　试举一例。某小区规划及实际建设面积如下表所示：

　　1幢虽然超规划面积建设，但在合理误差范围内，不属于违章建筑建筑，而2幢和3幢则属于违反规划建设，则该小区整体面积超规划500平方米(不包括合法建筑1幢的面积差异);在不按幢认定是否违反规划的情况下，该小区整体面积超规划650平方米。可见，两种计算方法是存在较大差异的，进而可能导致处罚存在较大差异。

　　《住房和城乡建设部关于印发〈关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见〉的通知》(建法〔2012〕99号)第十条至十二条规定，适用《城乡规划法》第六十四条，没收实物，是指没收新建、扩建、改建的存在违反城乡规划事实的建筑物、构筑物单体。违法收入，按照新建、扩建、改建的存在违反城乡规划事实的建筑物、构筑物单体出售所得价款计算;出售所得价款明显低于同类房地产市场价格的，处罚机关应当委托有资质的房地产评估机构评估确定。对违法建设行为处以罚款，应当以新建、扩建、改建的存在违反城乡规划事实的建筑物、构筑物单体造价作为罚款基数。似可推定，违章建筑的认定及违章面积的计算应当按照单体建筑进行，而非整个项目。而且，单体认定如果涉及拆除或改正的，也符合成本效益原则及对相对人损害最小原则。

来源：法释